“大爷，来听养生课吧，听课就送鸡蛋！”

“大妈，这项投资高回报、低风险，把钱投进去准没错！”

这些话想必老年人或多或少都听过，在商场和小区周围，一些看似热心的推销员总爱拉住遛弯买菜的大爷大妈各种介绍。稍有不慎，大爷大妈就有可能掉入诈骗的陷阱之中，更值得警惕的是，近几年，一些不法分子的“胃口”越来越大，已经不满足于小坑小骗，而是惦记上了老人们的栖身之所。

据媒体报道，随着“以房养老”的兴起，一些诈骗手段也“与时俱进”地将此概念作为行骗的伪装。

所谓“以房养老”，就是老年人将拥有产权的住房抵押给特定的金融机构，取得贷款用于养老，老年人在世时仍保留房屋居住权，去世后则用住房还贷，这种模式为“名下有房产、手中无现金”的老年人提供了养老的新路子，逐渐为人们所知。

尽管很多人知道房子也能养老，却不清楚怎么用房子养老。而一些人也因此嗅到了“商机”，甚至打出了“养儿防老不靠谱，以房养老更靠谱”的广告。

据媒体调查，一些不法分子将“以房养老”作为一项投资理财项目，专门瞄准有房的“银发一族”推销；同时许诺，这些理财项目没有任何风险，只需签订一些合同，就可以每月在家坐享高额收益。

真的会有这么香的“馅饼”吗？其实不然。

北京金融法院立案庭副庭长厉莉告诉记者，近几年不法分子打着“以房养老”的旗号，对老年人实施欺诈，导致受骗老人陷入房财两空的境地，有人还会被第三方告上法庭。

她分析认为，此类“套路贷”难以根除的原因之一，是行为人一般都比较熟悉法律，利用老年人轻信他人、证据意识薄弱等特点以及寻求投融资渠道的迫切心理，把法律当成个人寻求不法利益的工具，披上迷惑人的“外套”装成“以房养老”理财项目，进而非法占有老年人房产。

“我第一次接触到这种类型的套路贷，当时最大的困惑是，从形式上看，原告的证据链是完整的、规范的，而被告老人则除了当庭陈述之外，什么证据都没有。”厉莉说。

那么，以房养老套路贷都是怎样操作的呢？这种诈骗手段有何特征？怎样识别？又该怎么维权？记者特邀中国政法大学民商经济法学院副教授王雷、北京市西城区人民法院金融街法庭副庭长舒锐进行详细讲解。

问：正规以房养老业务和以房养老套路贷诈骗应当如何鉴别？

舒锐：正规的“以房养老”是一种保险产品，全称叫“住房反向抵押养老保险”，而假的“以房养老”就各有各的套路了。

其一，正规的会由专业的保险机构经营，非正规的则会出现其他金融机构；

其二，正规“以房养老”不会出现借款合同、房屋买卖合同、理财合同；

其三，正规的“以房养老”保险公司只要房子的抵押权，房屋所有权始终归老人（也就是房屋的所有人）所有，只有在老人身故后，保险公司才可以进行处置。

问：实践中，以房养老套路贷都是怎样操作的呢？

舒锐：很多不法分子对“以房养老”进行各种演绎，甚至打着国家政策的旗号，以权威机构为“噱头”蒙骗老人。比如，此前一家名为“中安民生养老服务有限公司”的机构向老人们兜售所谓“以房养老产品”，就是打着国家政策鼓励的旗号，宣称“以房养老是政府大力扶持的产业”。但实际上，他们说的“以房养老”，和国家鼓励的以房养老，根本就不是一回事。

另外，骗子们不仅以高额利息为诱导，还会以免费旅游、免费“名师”上课、答谢会等名义诱骗老人参加，在此过程中，公司人员会向老人灌输“以房养老”的种种好处。

王雷：这些实施套路贷的不法经营者经常夸大宣传，比如宣称自己有官方合作背景，或者称这是“国家项目”，获取老年人的信赖。

实施套路贷的经营者，经常安排其工作人员作为代办房屋出售或者抵押登记手续等全套事务的受托人甚至出资方。

合同架构复杂，要签的合同多、条文杂。如借款合同、抵押合同、委托合同、代为还款合同、养老服务协议等等；这些合同会在法律上形成“闭环”，不具备相应专业判断能力的人很难分辨其中的利害关联。

问：以房养老骗局都有哪些形式？又是怎样操作的？

舒锐：一种是骗子将房屋买卖合同混在各种文件中，浑水摸鱼，骗取老人签字；还有一种是诱骗老年人签订委托公证，这种形式会在法律上给予骗子出售老人房屋的授权。

除此之外，在一些“以房养老”骗局中，骗子机构会为老人联系金融机构办理房屋抵押贷款，老人将贷款转给骗子机构购买虚假理财产品；骗子再用所谓的理财收益为老人还贷；为了稳住老人，骗子会先还掉几期贷款，并支付给老人相应的收益，再溜之大吉；而收不到款的金融机构就会要求老人还款，否则将拍卖房屋。

这种骗局中，如果金融机构对骗局不知情，主观上也没有参与骗局时，老人的权益会变得难以维护，前面提到的“闭环”就这样形成了，骗子机构则在这种交易流程中得到了最方便转移的现金流。

问：这种可以形成“闭环”的骗局运作流程具体是怎样的？

王雷：在这一流程中，老人先将自己的房屋进行抵押，并与出钱的出资方签订借款合同，再将借到的钱“投资”到所谓以房养老的“理财项目”中，以“收益”作为养老金；而推出“理财项目”的理财方，则向借钱给老人的出资方支付利息。

在这个过程中，老人会在所谓工作人员的安排下签下一系列相关合同，委托理财方的工作人员代为办理房屋出售和抵押登记手续。其中，一些不法分子还会带着老年人进行公证，经过公证的抵押合同就被赋予了强制执行力。

理财方汇集了大量资金，这些资金被挪作他用后，理财方达成了自己的目的，开始“脱钩”，不再替老人还款；这时，手拿抵押合同的出资方就可以申请强制执行老年人所抵押的房屋，老年人的房屋就这样被强制执行了。

问：如何甄别以房养老骗局，又该怎么防范？

舒锐：首先要冷静下来，要在捂紧口袋的同时睁大眼睛，仔细分辨。

这里的捂紧口袋，不光是不让钱出去，也要防范那些“自己送上门来”的钱（投资项目），比如有的人会宣称有高额收益，可能还会提供一个“高大上”的名头，这就要小心了，因为眼前的利益有可能只是诱饵。

其次，不该贪的便宜别贪。俗话说“拿人手短”，许多骗子会以小利“钓大鱼”，先用精美的礼品吸引注意，套个近乎降低心理防线，再利用人们抹不开面子的心理，以推荐的名头行推销之实。

第三，也是需要牢记的一点，“以房养老”是个保险产品，不是投资理财项目或产品（起码目前还不是）。如果有人说“以房养老”是投资理财的项目，还保证“稳赚不赔”的，可就要注意了。

王雷：面对种类繁多的养老产品，第一要分析服务背后的商业逻辑，对反常之处保持足够警惕。在“以房养老”相关合同书上签名、按指印时要慎重，最好寻求专业人士帮助辨析合同的内容。

第二，提高防范诈骗的意识，对于宣称低风险甚至无风险、高收益的养老投资项目，要提高警惕，对超出自己判断能力的问题，及时寻求专业帮助。

第三，增强自己保存和收集证据的意识与能力。

问：发现被骗后该如何维权？

舒锐：如果出现纠纷，建议向有关部门、公安机关进行举报，请求追回被骗钱财。这么做有利于及时保存证据；目前，12337智能化举报平台已经开通“养老诈骗”举报通道，许多地方设立了“养老诈骗”线索核查专班。举报人可通过登录相应平台或直接拨打电话12337，向12337智能化举报平台反映问题。

如果这些途径无法解决，或者有争议而没法作出判断时，再起诉到法院。

厉莉法官特别提醒：签订合同时，不管多忙，也不管对方催得多紧、需要签字的东西有多少，大家千万不要嫌麻烦图省事儿，需要签字确认的东西一定要看仔细后再签字，到了法院这就是证据。对于多页的合同，建议每页都签，并且所有协议自己手中必须留存一份，以防对方替换。

一定要记住两句话：

你惦记着别人的利息，别人可能正惦记着你的本金。

天下没有免费的午餐，免费的有可能是最贵的。